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剖析问题 完善方案 破解物业接撤管难题
来源:北京市住建委 | 作者:admin | 发布时间: 2012-07-31 | 755 次浏览 | 分享到:
海淀区西山美墅小区
　　 剖析问题 完善方案
　　破解物业接撤管难题
　　近期，海淀区西山美墅小区业主大会通过了解聘北京西山美墅物业管理有限公司的决议，但物业公司以业主欠费为由，拒绝履行交接义务，并引发了群体性事件。目前，西山美墅小区主要存在五大问题：一是西山美墅物业公司拒不撤出物业管理区域问题；二是新的物业服务单位面临无物业服务用房问题；三是西山美墅物业公司拖欠保安、保洁和绿化服务等外包服务单位费用导致外包服务单位员工讨薪问题；四是西山美墅物业公司质疑业主大会合法性问题；五是部分业主拖欠西山美墅物业公司物业费问题。
　　为妥善解决上述问题，2012年7月5日，程建华副主任主持召开专题会，海淀区住建委纪检组长朱元久、海淀区房管局物业科陈宝兴科长、刘光副科长；我委法制处陈立民处长；物业处郭彦利处长；开发处林妍艳副处长；宣传中心刘海琦主任；物业指导中心王颖主任等相关负责同志参加了专题会。
　　会上，海淀区住建委朱元久书记介绍了西山美墅小区基本情况、当前采取的处置措施以及面临的棘手问题。开发处林妍艳副处长介绍了西山美墅小区开发建设单位北京三九建业房地产开发有限公司的基本情况。物业处郭彦利处长、物业指导中心王颖主任解答了海淀区住建委朱元久同志提出的如何理解《北京市物业管理办法》中规定的“不能正常维持物业管理秩序”和“物业项目交接前应当签订交接协议”的问题。建华主任在听取相关情况汇报后，对化解矛盾纠纷提出了以下意见：
　　一、关于物业公司拒不撤出问题，由海淀区房管局按照《北京市物业管理办法》第四十三条的规定责令物业公司限期撤出，并牵头成立西山美墅小区组织接管领导小组，制定完整详细的工作方案，依法组织接管。建议由区长担任组织接管领导小组组长，以海淀区房管局局长和公安分局局长为副组长，以海淀区房管局、规划分局、发改委、财政局、国土分局、公安分局、市政市容委、园林绿化局、水务局、供电部门、街道办事处等部门为成员单位。工作方案应当明确人员配备及各岗位职责，明确各成员单位的具体处置职责及协同联动措施。
　　二、关于无物业服务用房问题，由开发处调阅西山美墅小区立项相关资料，查明该小区物业服务用房配置情况。如该小区已配置物业服务用房，则应将相关用房移交业主大会。如规划立项时未配置相关用房，则从三九建业开发公司现有未销售房屋中补充配置，或者协调发改、国土部门批准予以补建。
　　三、关于物业公司拖欠保安、保洁和绿化服务等外包服务单位费用导致外包服务单位员工讨薪问题，应结合劳动部门法规规定，查明物业公司账上资金情况，如有资金则考虑直接划扣拖欠工资。
　　四、关于业主大会合法性问题，首先确认是否是物业公司
　　属地街道办事处已参与指导和监督业主大会的成立，并依法予以备案，因此可以认定业主大会产生合法。
　　五、关于业主欠费问题，首先确认是否欠物业公司经费，如属实，要求业主如期偿还物业公司。如不属实，可考虑用其它资金先行支付物业公司，再通过司法途径让业主偿还，并应向业主讲明政策，对其参选业委会、房屋买卖继承等方面作出限制。
　　建华主任同时要求法制处做好相关方案的合法性审查工作，宣传中心配合做好新闻宣传工作，营造良好的舆论氛围。
　　目前，海淀区房管局正会同相关部门按照专题会议定意见，制定相关工作方案。